Cashflow-Rechnung für Immobilien: die 5 Kennzahlen, auf die es ankommt

„10 % Bruttorendite!" — klingt gut, bedeutet aber: nichts. Immobilien-Investments entscheiden sich an fünf ganz anderen Kennzahlen. Wer die nicht rechnet, kauft blind.

1. Nettomietrendite (objektbezogen)

Formel:

Jahresnettomiete / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100

Warum: Die Bruttomietrendite ignoriert Kaufnebenkosten (10–15 %!) und nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten (ca. 15–25 % der Miete). Die Nettorendite zeigt, was vom Kaufpreis übrig bleibt.

Faustregel: Unter 3 % Nettorendite ist ein Investment selten attraktiv — außer die Lage verspricht überproportionale Wertsteigerung.

2. Cashflow nach Steuern (jährlich)

Formel:

+ Mieteinnahmen
- Bewirtschaftungskosten (nicht umlagefähig)
- Zinsaufwand Darlehen
- Tilgung Darlehen
+ Steuerersparnis durch AfA, Zinsen, Werbungskosten
= Cashflow nach Steuern

Warum: Eine Immobilie mit 4 % Rendite kann negativen Cashflow haben, wenn die Tilgung hoch ist — und trotzdem ein gutes Investment sein, weil du Vermögen aufbaust (Schuldabbau). Der Cashflow zeigt nur, ob du aus eigener Tasche zuzahlst oder nicht.

Interpretation:

• Cashflow > 0: Immobilie trägt sich selbst, du baust Vermögen aus der Miete auf
• Cashflow < 0 aber Tilgung > |Cashflow|: Nettovermögen steigt trotzdem
• Cashflow < 0 und Tilgung < |Cashflow|: Echter Verlustbringer

3. Eigenkapital-Rendite (ROE)

Formel:

(Cashflow nach Steuern + Tilgung + Wertsteigerung) / eingesetztes Eigenkapital × 100

Warum: Immobilien sind ein Hebelgeschäft. Wer 80 % der Immobilie fremdfinanziert, arbeitet mit 5-fachem Hebel auf das eingesetzte Eigenkapital. Die ROE zeigt, was dein Geld wirklich verdient.

Beispiel:

• Immobilie 400.000 €, 320.000 € Darlehen, 80.000 € EK
• Jährliche Tilgung: 8.000 €, Wertsteigerung: 2 % = 8.000 €, Cashflow: 0 €
• ROE = (0 + 8.000 + 8.000) / 80.000 = 20 %

4. Tilgungsrate (Geschwindigkeit des Schuldabbaus)

Formel:

Jährliche Tilgung / Darlehensbetrag × 100

Warum: Die Annuität bleibt bei klassischen Darlehen konstant — aber der Tilgungsanteil wächst über die Jahre, weil der Zinsanteil sinkt. Die anfängliche Tilgungsrate bestimmt, wie schnell du schuldenfrei bist.

Faustregel:

• < 2 % anfängliche Tilgung: Sehr lange Laufzeit (40+ Jahre), hohe Gesamtzinskosten
• 2–3 %: Mittelweg, typisch
• 3–5 %: Schneller Schuldabbau, mehr Flexibilität

• 5 %: Meist nur sinnvoll, wenn Cashflow es deutlich hergibt

5. Break-Even-Mietausfall

Formel:

(Jahresmiete + Cashflow) / Jahresmiete × 100

(in Monatszahlen: wie viele Monate Mietausfall verkraftest du pro Jahr, bevor Cashflow negativ wird?)

Warum: Niemand kalkuliert mit Leerstand, bis er kommt. Der Break-Even zeigt deine Belastbarkeit.

Beispiel:

• Jahresmiete 12.000 €, Cashflow +3.000 € p.a.
• Break-Even: 3.000 / 12.000 = 25 % = 3 Monate Leerstand pro Jahr sind verkraftbar

Wenn dein Break-Even unter 1 Monat liegt, bist du gegen jede Mietausfall-Delle ungeschützt.

Die Meta-Kennzahl: der 30-Jahres-Plan

Einzelkennzahlen lügen im Kontext. Was wirklich zählt:

Wie viel Nettovermögen (Immobilienwert minus Restschuld plus kumulierte Cashflows) habe ich in 10 / 20 / 30 Jahren — unter realistischen Annahmen zu Inflation, Mietsteigerung, Zinsänderung?

Das ist die Entscheidungszahl. Alles andere sind Zwischenergebnisse.

Unser Rechner macht genau das: Er spielt 30 Jahre durch — mit AfA-Staffelungen, Zinsbindungsauslauf, Förderprogramm-Phasen — und zeigt dir am Ende eine einzelne Zahl: dein Nettovermögen. Das ist die Zahl, die am Esstisch zählt.