Immobilien-Rechner: Excel-Tabelle vs. Profi-Tool — was lohnt sich wann?
Die meisten Investoren starten mit Excel. Manche bleiben dabei. Andere wechseln zu spezialisierten Tools. Wann lohnt der Wechsel — und was kann ein Profi-Tool wirklich besser?
Excel ist für Immobilien-Investoren das, was ein Schweizer Taschenmesser für Outdoor-Fans ist: universell, billig, immer dabei. Für die ersten zwei, drei Objekte reicht es. Irgendwann aber frisst es mehr Zeit als es spart.
Was Excel gut kann
- Transparenz: Jede Formel ist sichtbar und nachvollziehbar.
- Flexibilität: Du kannst beliebige Szenarien bauen.
- Kostenlos: Wenn du Microsoft 365 ohnehin hast.
- Offline: Keine Cloud-Abhängigkeit, kein Login.
- Portabel: Jeder Steuerberater versteht deine Tabelle.
Wo Excel bricht
1. AfA-Staffelungen
Deutsche Abschreibungsregeln sind nicht linear. § 7b (Sonder-AfA Neubau): 5 % × 4 Jahre, dann 2 % linear. § 7h (Sanierungsgebiet): 9 % × 8 Jahre + 7 % × 4 Jahre. § 7 Abs. 5a (degressiv): 5 % degressiv, dann Wechsel zur linearen AfA sobald vorteilhaft. Bauteilweise AfA: Dach 25 Jahre, Fenster 20, Heizung 15.
In Excel baust du das in einer Matrix mit 30 Spalten und stochastischen Lookup-Formeln. Jede Änderung bricht irgendwo.
2. Zinsbindungs-Auslauf
Ein realistisches Investment-Modell braucht Anschlussfinanzierung. Nach 10 Jahren Zinsbindung ändern sich Zins, Rate, Restschuld. In Excel ist das ein Bruch: entweder hardcoded oder nur mit Hilfszellen umständlich abbildbar.
3. Mehrere Einheiten, mehrere Mieter
Sobald du ein Mehrparteienhaus durchrechnest — jede Wohnung mit eigener Miete, Indexierung, Leerstandsphasen — explodiert die Tabelle. Summenspalten überall, kein Überblick mehr.
4. Szenario-Vergleich
„Was wäre wenn wir den Eigenkapitalanteil auf 40 % erhöhen, die Zinsen auf 5 % steigen und eine Miete 3 Monate leer steht?" — In Excel: drei Kopien der Tabelle, manueller Vergleich. In einem Profi-Tool: drei Klicks.
5. Förderprogramme
KfW 261, KfW 300, KfW 298, BEG EM, BAFA, § 7h, § 35c, lokale Zuschüsse — jedes Programm hat eigene Regeln, eigene Kombinationsverbote, eigene Phasenlogik. Wer das in Excel modelliert, baut ein zweites Programm.
6. Versionschaos
Wer hat die aktuelle Version? Liegt die auf OneDrive oder auf dem USB-Stick? Hat der Steuerberater V12 oder V13? Excel lebt im Dateisystem — jede gemeinsame Nutzung produziert Konflikte.
Wann du bei Excel bleiben kannst
- Du hast 1–2 Objekte, beide mit Standard-Finanzierung.
- Keine § 7h- oder § 7b-AfA im Spiel.
- Du rechnest einmal im Jahr für die Steuererklärung.
- Du magst Tabellen und hast deine Formeln im Kopf.
Wann ein Profi-Tool sich rechnet
- Du bewertest Objekte regelmäßig (mehr als 3–4 pro Jahr).
- Du hast komplexe AfA (Sanierungsgebiet, Denkmal, Sonder-AfA).
- Du willst PDF-Exposés für Banken oder Steuerberater generieren.
- Du arbeitest im Team (Partner, Steuerberater, Verwalter).
- Du willst KI-Unterstützung — z. B. für Bodenrichtwert, AfA-Strategie, Förderprogramm-Check.
- Du brauchst den 30-Jahres-Plan mit allen Schaltstellen.
Was ein Profi-Tool konkret besser macht
| Aufgabe | Excel | ImmoInvest.app |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer nach Bundesland | Nachschlagen, manuell | Auto (aus Adresse) |
| AfA bei Sanierungsgebiet | Händisch modellieren | Auto-Check + Staffelung |
| Förderprogramme kombinieren | Regelwerk nachlesen | Datenbank + AI-Analyse |
| 30-Jahres-Cashflow | Manuelle Fortschreibung | Auto mit Zinsbindungs-Logik |
| PDF für Bank | Exportieren + layouten | 1-Click-Export |
| Mehrere Szenarien | Tabellen kopieren | Scenario-Switch |
| Mobile Nutzung | Nervig | Nativ |
Der Ehrlichkeits-Check
Ein Profi-Tool ersetzt keinen Steuerberater und keinen Finanzierungsvermittler. Es ist ein Entscheidungs-Tool: Hilft dir in 5 Minuten zu erkennen, ob ein Objekt potenziell interessant ist. Die Detail-Prüfung bleibt immer beim Fachmann.
Wer bei Excel bleibt, spart Geld und behält maximale Kontrolle. Wer wechselt, gewinnt Zeit und Klarheit — und kann mehr Objekte durchrechnen, bevor er eines kauft.
Faustregel: Ab dem dritten Investment-Kandidaten pro Jahr rechnet sich ein Tool — allein durch die ersten zwei Stunden, die du nicht in Excel-Formeln versenkst.