Grunderwerbsteuer in allen 16 Bundesländern — der Überblick 2026
Zwischen 3,5 % und 6,5 %: Wie viel Grunderwerbsteuer du beim Immobilienkauf zahlst, hängt massiv vom Bundesland ab. Hier die komplette Tabelle mit Rechenbeispiel.
Beim Kauf einer Immobilie in Deutschland fällt Grunderwerbsteuer (GrESt) an — einmalig, auf den Kaufpreis, fällig innerhalb weniger Wochen nach Beurkundung. Der Satz ist Ländersache. Zwischen Bayern (3,5 %) und Brandenburg (6,5 %) liegen 3 Prozentpunkte, bei einem 400.000-€-Objekt sind das 12.000 € Unterschied.
Die Sätze im Überblick (Stand 2026)
| Bundesland | Satz | Bei 400.000 € Kaufpreis |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 14.000 € |
| Sachsen | 3,5 % | 14.000 € |
| Hamburg | 5,5 % | 22.000 € |
| Bremen | 5,0 % | 20.000 € |
| Niedersachsen | 5,0 % | 20.000 € |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 20.000 € |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 20.000 € |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 20.000 € |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 24.000 € |
| Berlin | 6,0 % | 24.000 € |
| Hessen | 6,0 % | 24.000 € |
| Thüringen | 5,0 % | 20.000 € |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 26.000 € |
| Saarland | 6,5 % | 26.000 € |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 26.000 € |
| Brandenburg | 6,5 % | 26.000 € |
Was bedeutet das für dein Investment?
Die GrESt ist Teil der Kaufnebenkosten — neben Notar (ca. 1,5 %), Grundbuch (ca. 0,5 %) und ggf. Makler (bis 3,57 % inkl. USt). Zusammen können das 10–15 % on top auf den Kaufpreis sein.
Wichtig für die Rendite-Rechnung: GrESt ist bei vermieteten Immobilien nicht sofort abziehbar, sondern Teil der Anschaffungskosten — sie wird anteilig auf Gebäude (abschreibbar) und Grund & Boden (nicht abschreibbar) aufgeteilt.
Trick: Grundstück und Haus getrennt kaufen
Bei einem Neubau auf eigenem Grundstück fällt die GrESt nur auf den Grundstückspreis an, nicht auf die spätere Bausumme. Voraussetzung: Grundstück und Bauvertrag sind wirtschaftlich getrennt — sonst erkennt das Finanzamt einen „einheitlichen Erwerbsgegenstand" und besteuert beides.
Freibeträge? Keine echten.
Anders als bei der Erbschaftsteuer gibt es bei der GrESt keinen Freibetrag. Ausnahmen:
- Übertragung zwischen Ehegatten (§ 3 Nr. 4 GrEStG)
- Erbschaft oder Schenkung im Rahmen der Erbschaftsteuer
- Kauf unter 2.500 € Gegenleistung
Für Investoren heißt das: Die GrESt ist Planungsgröße, kein Optimierungsspielraum.
Rechne es durch
In unserem Rechner siehst du die GrESt automatisch auf Basis des ausgewählten Bundeslandes — inklusive Aufteilung auf Grund und Gebäude für die spätere AfA-Berechnung.