KfW 261 oder BEG EM — welche Förderung passt zu deinem Projekt?
Bis zu 150.000 € Förderkredit und 45 % Tilgungszuschuss: Die KfW 261 ist der Klassiker für Effizienzhaus-Sanierungen. BEG EM fördert Einzelmaßnahmen. Der direkte Vergleich.
Wer in Deutschland energetisch saniert, stolpert unweigerlich über die zwei zentralen Förderprogramme: KfW 261 (Wohngebäude-Kredit) und BEG EM (Einzelmaßnahmen). Sie schließen sich in vielen Fällen gegenseitig aus — wer richtig wählt, spart fünfstellig.
KfW 261 — die „ganze Sanierung"
Gefördert wird das Effizienzhaus als Gesamtkonzept. Je besser der erreichte Standard, desto höher Kredit und Tilgungszuschuss.
| Effizienzhaus-Stufe | Max. Kredit pro Wohneinheit | Tilgungszuschuss |
|---|---|---|
| EH 85 | 120.000 € | 5 % |
| EH 70 | 120.000 € | 10 % |
| EH 55 | 120.000 € | 15 % |
| EH 40 | 120.000 € | 20 % |
| + EE-Klasse | +30.000 € | +5 % |
| + WPB-Klasse (Worst Performing Building) | — | +10 % |
Rechenbeispiel: EH 55 + EE + WPB = 150.000 € Kredit × (15 % + 5 % + 10 %) = 45.000 € geschenkt.
Zusätzlich: zinsverbilligter Kredit mit aktuell ca. 0,5–1,5 %-Punkten unter Marktzins, Laufzeit bis 35 Jahre, Tilgungsfreie Anlaufjahre bis 5.
BEG EM — Einzelmaßnahmen
Der Einzelmaßnahmen-Zweig ist ein direkter Zuschuss, kein Kredit. Gefördert wird jede Maßnahme einzeln:
| Maßnahme | Grundförderung | Max. Bonus |
|---|---|---|
| Wärmepumpe (Ersatz Öl/Gas) | 30 % | +30 % (Klima-Geschwindigkeits-Bonus + Einkommens-Bonus) |
| Dämmung | 15 % | +5 % (iSFP-Bonus) |
| Fenster | 15 % | +5 % |
| Heizungsoptimierung | 15 % | — |
Maximal förderfähig: 30.000 € pro Wohneinheit und Jahr (60.000 € mit iSFP).
Die Entscheidungsmatrix
| Kriterium | KfW 261 | BEG EM |
|---|---|---|
| Kredit oder Zuschuss | Kredit mit Tilgungszuschuss | Direkter Zuschuss |
| Antragsteller | Kreditnehmer (über Hausbank) | Direkt bei BAFA/KfW |
| Förderhöhe max. | bis 150.000 € Kredit + 45 % Zuschuss | bis 30.000 € pro WE / Jahr |
| Voraussetzung | Energie-Effizienz-Experte (EEE) nötig | Maßnahmen-spezifisch, meist iSFP empfohlen |
| Kombinierbar mit § 35c EStG | Nein | Nein (wer Zuschuss nimmt, kein Steuervorteil) |
| Kombinierbar mit § 7h EStG | Ja (unterschiedliche Rechtskreise) | Ja |
Welche passt wann?
KfW 261 ist richtig, wenn:
- Du eine Gesamt-Sanierung planst (Dämmung + Fenster + Heizung zusammen)
- Du den EH-55-Standard oder besser erreichen kannst
- Du Fremdfinanzierung ohnehin brauchst
BEG EM ist richtig, wenn:
- Du einzelne Maßnahmen durchführst (z. B. nur Heizungstausch)
- Du Eigenkapital hast und keinen Kredit willst
- Du schnell ans Geld willst — BEG-Zuschüsse kommen oft in 2–4 Monaten, KfW-Kredite brauchen länger
Die vergessene Alternative: § 35c EStG
Wer weder KfW- noch BEG-Förderung in Anspruch nimmt, kann selbst genutzte Immobilien über § 35c EStG fördern lassen: 20 % der Sanierungskosten (max. 40.000 € pro Objekt) werden direkt von der Steuerschuld abgezogen — über 3 Jahre verteilt.
Für vermietete Immobilien gilt § 35c nicht — hier sind die Sanierungskosten aber als Erhaltungsaufwand sofort oder auf 2–5 Jahre verteilt absetzbar (§ 82b EStDV).
Praktischer Tipp
Immer vor Vertragsabschluss den Energie-Effizienz-Experten einschalten und den iSFP (individueller Sanierungsfahrplan) erstellen lassen. Der iSFP kostet ca. 1.000 € (80 % gefördert), bringt aber +5 % Bonus auf alle BEG-EM-Maßnahmen — amortisiert sich bereits bei 25.000 € Sanierung.