§ 7h AfA im Sanierungsgebiet — so rechnet sich's (mit Rechenbeispiel)
Erhöhte Absetzung von 9 % in den ersten 8 Jahren und 7 % in den folgenden 4 — die §-7h-AfA ist das stärkste Steuer-Instrument im deutschen Immobilien-Investment. Wer profitiert, wer nicht?
Wenn eine Immobilie in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet liegt und du dort begünstigte Modernisierungsmaßnahmen durchführst, greift ein Turbo im Steuerrecht: die §-7h-AfA. Statt 2 % linear über 50 Jahre schreibst du die Sanierungskosten in 12 Jahren ab — und zwar mit 9 % in den ersten 8 Jahren und 7 % in den folgenden 4 Jahren.
Die Sätze im Detail
| Jahr | AfA-Satz | Bei 100.000 € Sanierung |
|---|---|---|
| 1–8 | 9 % p.a. | 9.000 € / Jahr |
| 9–12 | 7 % p.a. | 7.000 € / Jahr |
| Summe | 100 % | 100.000 € |
Nach 12 Jahren sind 100 % der Sanierungskosten steuerlich abgeschrieben. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % macht das über die Laufzeit 42.000 € Steuerersparnis auf eine 100.000-€-Sanierung — zusätzlich zur normalen Gebäude-AfA.
Wer bekommt § 7h?
Drei Voraussetzungen müssen alle erfüllt sein:
- Sanierungsgebiet nach BauGB — förmlich festgelegt per Satzung der Gemeinde. Unsere Datenbank listet aktuell über 300 deutsche Sanierungsgebiete.
- Bescheinigung der Gemeinde — die Behörde bestätigt, dass die Maßnahmen dem Sanierungszweck dienen. Ohne Bescheinigung keine AfA.
- Modernisierungsvertrag — der Umfang der Maßnahmen muss mit der Gemeinde abgestimmt sein, oft vor Baubeginn.
Was zählt, was nicht?
Begünstigt:
- Energetische Sanierung (Dämmung, Fenster, Heizung)
- Grundrissänderungen zur Wohnwertverbesserung
- Erhalt historischer Bausubstanz
Nicht begünstigt:
- Erhaltungsaufwand (normale Reparaturen)
- Neubau oder Erweiterung
- Luxus-Ausstattung ohne Sanierungsbezug
Das Rechenbeispiel
Annahmen:
- Kaufpreis Altbau in Leipzig-Plagwitz (Sanierungsgebiet): 200.000 €
- Gebäudeanteil: 150.000 €
- Sanierungskosten: 150.000 €
- Grenzsteuersatz: 42 %
Normale AfA (§ 7 Abs. 4 EStG): 150.000 € × 2 % = 3.000 € / Jahr × 42 % = 1.260 € Steuerersparnis p.a.
§ 7h AfA zusätzlich (Jahre 1–8): 150.000 € × 9 % = 13.500 € / Jahr × 42 % = 5.670 € Steuerersparnis p.a.
Gesamt-Steuerersparnis Jahr 1–8: 6.930 € pro Jahr.
Über 12 Jahre: ca. 72.000 € Steuerersparnis allein aus der § 7h — ohne Förderkredite, ohne Mietsteigerungen.
Wo ist der Haken?
- Bescheinigung dauert — oft 6–12 Monate Bearbeitungszeit.
- Baukostenprüfung — die Gemeinde prüft Rechnungen im Detail, nicht jede ausgewiesene Position wird anerkannt.
- Selbstnutzer bekommen weniger — § 10f EStG erlaubt nur 9 % über 10 Jahre (90 % Gesamtabschreibung statt 100 %).
Strategie
§-7h-Objekte sind rar und werden oft schon beim Kauf höher bepreist, weil die steuerlichen Vorteile eingepreist sind. Die Rechnung lohnt sich trotzdem — besonders in Kombination mit KfW-Förderkrediten (z. B. KfW 261), die für dieselben Maßnahmen zusätzlich gewährt werden.
Faustregel: Ab einem Grenzsteuersatz von 35 % und Sanierungskosten von 80 % des Gebäudewerts rechnet sich § 7h fast immer — vorausgesetzt, du bekommst die Bescheinigung.